Verkehrssicherungspflicht für Vermieter und Hausverwaltungen

Pflichten von Vermietern und Hausverwaltungen, Räumzeiten in Köln und warum Vermieter gegenüber Mietern für ihren Winterdienst haften.

Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er enthält allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt im Einzelfall.

Ein ungeräumter Gehweg vor dem Mehrfamilienhaus reicht. Stürzt dort ein Mieter oder ein Besucher, landet die Frage nach der Haftung beim Eigentümer. Viele Vermieter verlassen sich darauf, dass Mieter oder ein beauftragter Dienst die Sache erledigen. Das schützt weniger, als die meisten annehmen.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Pflichten Sie als Vermieter, Eigentümergemeinschaft oder Hausverwaltung in Köln und im Rhein-Erft-Kreis haben. Sie erfahren, welche Regeln im Winter in Köln gelten und was zwei Urteile des Bundesgerichtshofs für Sie bedeuten. Am Ende steht eine Checkliste für die Zeit vor dem ersten Frost.

Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht für Vermieter?

Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss zumutbare Vorkehrungen treffen, damit andere nicht zu Schaden kommen. Das ist der Kern der Verkehrssicherungspflicht. Für ein vermietetes Haus heißt das: Sie sorgen dafür, dass Mieter, Besucher und Lieferanten Ihr Grundstück sicher nutzen können.

Die Pflicht steht nicht als eigener Paragraf im Gesetz. Gerichte haben sie aus der allgemeinen Haftung für Schäden nach § 823 BGB entwickelt. Gegenüber Mietern kommt eine zweite Grundlage hinzu: der Mietvertrag. Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in gebrauchsfähigem Zustand erhalten. Dazu gehören sichere Zugänge.

Wer ist verpflichtet?

Verpflichtet ist der Eigentümer. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Lage etwas anders. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ( § 18 WEG). Sie beauftragt in der Regel die Verwaltung, die Verträge, Kontrollen und Dokumentation organisiert.

Vermietet ein einzelner Eigentümer seine Wohnung, bleibt er trotzdem gegenüber seinem Mieter verantwortlich. Das hat der Bundesgerichtshof 2025 ausdrücklich bestätigt. Mehr dazu im Abschnitt zur Haftung.

Welche Bereiche gehören zur Verkehrssicherungspflicht?

Die Pflicht umfasst alle Flächen, die Menschen auf dem Weg zu und von Ihrem Haus nutzen. Der Winterdienst ist nur ein Teil davon. Folgende Bereiche gehören in jeden Prüfplan:

• Zugänge, Hofflächen und Gehwege: frei von Stolperstellen, im Winter geräumt und gestreut, im Herbst frei von nassem Laub.
• Treppenhaus: stabile Geländer, intakte Stufen, rutschfeste Beläge und eine saubere Fläche ohne Glätte durch Pflegemittel.
• Beleuchtung: Flure und Treppen müssen ausreichend beleuchtet sein, auch Außenwege und Eingänge.
• Bäume und Grünflächen: morsche Äste über Wegen und Parkplätzen sind eine typische Gefahrenquelle.
• Dach und Fassade: lose Ziegel, Fassadenteile und im Winter Dachlawinen oder Eiszapfen über Eingängen.
• Spielplätze und Müllplätze: sofern vorhanden, mit sicheren Geräten und freien Wegen.

Zur Beleuchtung gibt der Berliner Mieterverein eine praktische Orientierung. Nach dem Einschalten muss das Licht reichen, damit auch ältere Menschen in normalem Tempo von der Wohnungstür zur Haustür kommen ( MieterMagazin 4/2011, Berliner Mieterverein).

Ein gepflegtes Treppenhaus gehört ebenfalls zur Sicherheit. Rutschige Stufen nach falscher Reinigung oder Schmutz auf Treppenkanten sind vermeidbare Risiken. Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite zur Unterhalts- und Treppenhausreinigung.

Winterdienst in Köln: Wann und wie geräumt werden muss

In Köln müssen Gehwege werktags bis 7 Uhr und an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr geräumt und gestreut sein. Das schreiben die Stadt Köln und die Abfallwirtschaftsbetriebe Köln übereinstimmend. Verantwortlich sind die Grundstückseigentümer.

Grundsätzlich gilt: Geräumt wird sofort, wenn der Schneefall endet. Schneit es lange oder herrscht extremes Winterwetter, müssen Sie mehrmals am Tag räumen. Fällt Schnee erst nach 20 Uhr, reicht in der Regel der Winterdienst am nächsten Morgen.

Quellen: Stadt Köln und AWB Köln, abgerufen am 28. Oktober 2026.

Salz erlaubt die Stadt nur in Ausnahmefällen. Dazu zählen Eisregen und besonders gefährliche Stellen wie Treppen, Rampen sowie Gefälle- und Steigungsstrecken. Haltestellen auf dem Gehweg gehören ebenfalls zur Räumfläche.

Kerpen und die übrigen Städte im Rhein-Erft-Kreis

Für Kerpen, Bergheim, Hürth und die anderen Städte im Kreis gilt jeweils die örtliche Straßenreinigungssatzung. Uhrzeiten, Breiten und Streumittel können sich von Köln unterscheiden. Lesen Sie deshalb die Satzung Ihrer Stadt, bevor der Winter beginnt. Sie finden sie im Ortsrecht auf der Website der Stadt.

Wer haftet, wenn jemand stürzt?

Stürzt jemand auf einer Fläche, für die Sie verantwortlich sind, richten sich Ansprüche zuerst gegen Sie als Eigentümer oder Vermieter. Wie weit Ihre Haftung reicht, hängt davon ab, wer gestürzt ist. Gegenüber Mietern gelten strengere Regeln als gegenüber Passanten. Ein Sturz kann Behandlungskosten und Schmerzensgeldforderungen nach sich ziehen.

Gegenüber Mietern: Der Winterdienst zählt wie der Vermieter selbst

Der Bundesgerichtshof hat am 6. August 2025 einen Fall aus Solms in Hessen entschieden (Az. VIII ZR 250/23). Eine Mieterin war im Januar 2017 auf dem Weg zum Haus gestürzt. Der Weg war laut den Feststellungen des Amtsgerichts nicht vom Eis befreit, obwohl Glatteis angekündigt war. Die Eigentümergemeinschaft hatte einen professionellen Hausmeisterdienst mit dem Winterdienst beauftragt.

Das Landgericht meinte, die Vermieterin hafte nur, wenn sie den Dienst nicht ausreichend überwacht habe. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Die Räum- und Streupflicht ist eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Der Hausmeisterdienst war dabei Erfüllungsgehilfe der Vermieterin nach § 278 BGB. Sie muss für dessen Verschulden deshalb wie für eigenes einstehen ( BGH, Pressemitteilung Nr. 187/2025).

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil aufgehoben und den Fall an das Landgericht zurückverwiesen. Dort werden die weiteren Tatsachen geklärt. Für Sie als Vermieter heißt das schon jetzt: Gegenüber Ihren Mietern schützt Sie ein Vertrag mit einem Dienstleister nicht vor der Haftung. Die Auswahl eines zuverlässigen Partners ist damit eine Frage des Haftungsrisikos.

Gegenüber Passanten: Auswahl und Kontrolle

Mit Passanten haben Sie keinen Vertrag. Die Zurechnung nach § 278 BGB setzt eine Verbindlichkeit voraus, etwa einen Mietvertrag. Gegenüber Passanten greift sie deshalb nicht. Hier gilt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht aus § 823 BGB. Haben Sie den Winterdienst wirksam an einen Fachbetrieb übertragen, kommt es dann vor allem darauf an, ob Sie ihn sorgfältig ausgewählt und überwacht haben. Die Einzelheiten hängen stark vom Fall ab. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

Wo Ihre Pflicht räumlich endet

Ein zweites Urteil zieht eine Grenze. Ein Vermieter muss regelmäßig nicht über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs räumen und streuen. Das gilt, solange die Gemeinde die Räum- und Streupflicht nicht auf die Anlieger übertragen hat ( BGH, Pressemitteilung Nr. 036/2018, Az. VIII ZR 255/16).

In Köln hat die Stadt diese Pflicht für Gehwege auf die Grundstückseigentümer übertragen. Der öffentliche Gehweg vor Ihrem Haus gehört dort also zu Ihren Aufgaben.

Versicherung und Rückgriff

Prüfen Sie, ob Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Schäden aus der Verkehrssicherungspflicht abdeckt. In einer Eigentümergemeinschaft sollte die Gemeinschaft eine solche Versicherung für das Gemeinschaftseigentum haben. Lassen Sie sich außerdem von Ihrem Winterdienst nachweisen, dass er eine Betriebshaftpflichtversicherung hat. Verursacht der Dienst einen Schaden, für den Sie einstehen müssen, kann ein Rückgriff auf ihn in Betracht kommen. Ob und in welcher Höhe, klären Sie im Einzelfall mit Ihrer Versicherung oder einem Anwalt.

Pflichten übertragen: Mieter, Hausmeister oder Fachbetrieb

Die Arbeit lässt sich übertragen, die Verantwortung bleibt. So formuliert es auch die Stadt Köln: Eigentümer können Mieter oder Firmen beauftragen, die Verantwortung liegt aber letztlich bei ihnen ( Stadt Köln).

Übertragung auf Mieter

Mieter müssen nur räumen, wenn das eindeutig im Mietvertrag vereinbart ist. Fehlt eine solche Regelung, bleibt die Pflicht beim Vermieter. Darauf hat auch der Bundesgerichtshof 2025 abgestellt ( Pressemitteilung Nr. 187/2025). In der Praxis stoßen solche Regelungen schnell an Grenzen. Berufstätige Mieter sind morgens vor 7 Uhr oft schon unterwegs. Urlaub, Krankheit und Dienstreisen reißen Lücken in den Plan. Ältere Mieter können die Arbeit körperlich oft nicht leisten.

Als Vermieter müssen Sie trotzdem prüfen, ob die Mieter ihre Aufgabe erfüllen. Fällt die Arbeit aus, sind Sie in der Pflicht, für Ersatz zu sorgen.

Übertragung auf einen Fachbetrieb

Ein Fachbetrieb übernimmt die Arbeit planbar und mit eigenem Gerät. Er räumt auch dann, wenn alle Bewohner verreist sind. Wichtig ist ein klarer Vertrag. Er sollte folgende Punkte regeln:

• welche Flächen geräumt werden, am besten mit Lageplan
• bis wann geräumt sein muss, abgestimmt auf die Satzung der Stadt
• welche Streumittel eingesetzt werden
• wie oft bei anhaltendem Schneefall nachgeräumt wird
• wie jeder Einsatz dokumentiert und an Sie gemeldet wird
• welche Betriebshaftpflichtversicherung der Betrieb hat

Selbst räumen oder Profi beauftragen?

Für kleine Flächen mit flexibler Zeit am Morgen reicht oft die eigene Schaufel. Normaler Schneefall, ein kurzer Weg und kein Eis sind gut selbst zu bewältigen. Bei großen Grundstücken, vereisten Wegen oder einer täglichen Räumpflicht bis 7 Uhr ist ein Profi meist die sicherere Wahl. Das gilt besonders, wenn Sie selten vor Ort sind.

Kontrolle und Dokumentation: So weisen Sie Ihre Sorgfalt nach

Wer belegen kann, wann, wo und womit geräumt wurde, steht im Streitfall deutlich besser da. Ohne Nachweis steht oft Aussage gegen Aussage. Eine gute Dokumentation ist deshalb kein Papierkram, sondern Teil Ihrer Sicherheit.

Ein Einsatzprotokoll für den Winterdienst sollte diese Angaben enthalten:

• Datum und Uhrzeit des Einsatzes
• Wetterlage, zum Beispiel Schneefall, Glatteis oder Eisregen
• geräumte Flächen
• eingesetztes Streumittel
• Name der ausführenden Person
• Foto der geräumten Fläche

Realistische Kontrollen bei einem beauftragten Betrieb

Kontrolle heißt nicht, jeden Morgen selbst vor Ort zu stehen. Folgende Schritte sind für Verwaltungen und Vermieter gut machbar:

• Einsatzprotokolle regelmäßig anfordern und lesen, besonders nach Schnee- und Glatteistagen
• an einzelnen Tagen stichprobenartig vor 7 Uhr prüfen lassen, zum Beispiel durch einen Hausbewohner oder den Beirat
• Beschwerden von Mietern sofort an den Betrieb weitergeben und die Reaktion festhalten
• vor jeder Saison Flächen, Zeiten und Ansprechpartner mit dem Betrieb abstimmen

Prüfplan für die übrigen Bereiche

Für Treppenhaus, Beleuchtung, Bäume und Dach hilft ein fester Prüfplan. Treppenhaus, Geländer und Licht lassen sich bei jeder Reinigung mit kurzem Blick prüfen. Bäume, Dach und Fassade brauchen eine regelmäßige Sichtkontrolle durch eine fachkundige Person. Halten Sie jeden Rundgang mit Datum und Befund schriftlich fest.

Melden Mieter einen Mangel, handeln Sie zügig. Lässt sich eine Gefahrenstelle nicht sofort beheben, sperren Sie den Bereich ab oder kennzeichnen ihn deutlich.

Kosten: Was dürfen Vermieter umlegen?

Die Betriebskostenverordnung nennt den Winterdienst nicht ausdrücklich. § 2 Nr. 8 BetrKV spricht von den Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Nach überwiegender Auffassung in der Praxis werden die Kosten eines beauftragten Winterdienstes dieser Position zugeordnet. Die Einzelheiten hängen vom Mietvertrag ab. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Zwei Punkte sollten Sie beachten. Erstens gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit: Die Kosten müssen angemessen sein. Zweitens dürfen Kosten nicht doppelt erscheinen. Erledigt ein Hauswart den Winterdienst, dürfen dessen Arbeitskosten laut § 2 Nr. 14 BetrKV nicht zusätzlich unter anderen Positionen angesetzt werden.

Die Reinigung von Treppenhaus, Fluren und Kellerräumen fällt unter eine eigene Position, die Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV. Bei Unklarheiten im Einzelfall hilft ein Mieter- oder Eigentümerverband weiter.

Checkliste vor jedem Winter

Fünf Fragen helfen Ihnen bei der Entscheidung, ob Sie selbst räumen oder einen Dienst beauftragen:

1. Wie groß ist die Fläche, die täglich geräumt werden muss?
2. Sind Sie oder Ihre Mieter jeden Morgen vor 7 Uhr verfügbar?
3. Was passiert bei Urlaub, Krankheit oder Dienstreise?
4. Wie hoch ist das Sturzrisiko bei Eis und starkem Schneefall?
5. Wer kontrolliert, wenn Sie die Räumung abgeben?

Prüfen Sie zusätzlich diese Punkte vor dem ersten Frost:

• Straßenreinigungssatzung Ihrer Stadt gelesen und Uhrzeiten notiert
• Vertrag mit dem Winterdienst aktuell und Flächen eindeutig beschrieben
• Versicherungsschutz geprüft, auch beim beauftragten Betrieb
• Streumittel und Schneeschieber vorhanden
• Protokollvorlage bereit
• Beleuchtung an Eingängen und Wegen geprüft
• Bäume und Dachrinnen nach dem Laubfall kontrolliert

Wenn Sie Wege und Pflasterflächen vor dem Winter gründlich reinigen lassen möchten, finden Sie mehr dazu bei der Stein- und Hochdruckreinigung. Welche Objekte wir bereits betreuen, zeigen unsere Referenzen.

Häufige Fragen

Wer haftet, wenn jemand vor dem Haus auf Glatteis stürzt?

Zunächst der Eigentümer oder Vermieter, der für die Fläche verantwortlich ist. Gegenüber Mietern haftet der Vermieter auch für Fehler eines beauftragten Winterdienstes ( BGH, Pressemitteilung Nr. 187/2025). Gegenüber Passanten gilt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Dort kommt es bei wirksamer Übertragung vor allem auf sorgfältige Auswahl und Kontrolle an.

Ab wann muss in Köln morgens geräumt sein?

Werktags müssen Gehwege in Köln bis 7 Uhr geräumt und gestreut sein. An Sonn- und Feiertagen gilt 9 Uhr. Bei Schneefall nach 20 Uhr reicht in der Regel der Winterdienst am nächsten Morgen ( Stadt Köln).

Darf der Vermieter den Winterdienst auf die Mieter übertragen?

Ja, wenn das eindeutig im Mietvertrag vereinbart ist. Der Vermieter muss aber kontrollieren, ob die Mieter ihre Aufgabe erfüllen. Die Verantwortung bleibt bei ihm.

Haftet der Vermieter gegenüber Mietern auch, wenn ein Hausmeisterdienst beauftragt ist?

Ja. Der Bundesgerichtshof sieht den Dienst als Erfüllungsgehilfen des Vermieters. Dessen Verschulden wird dem Vermieter gegenüber dem Mieter wie eigenes zugerechnet.

Sind Kosten für den Winterdienst umlagefähig?

In der Regel ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Nach überwiegender Auffassung gehören die Kosten eines beauftragten Winterdienstes zur Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV. Doppelte Abrechnungen mit Hauswartkosten sind nicht erlaubt.

Fazit: Sicherheit ist planbar

Die Verkehrssicherungspflicht lässt sich nicht vollständig abgeben, wohl aber gut organisieren. Der wichtigste nächste Schritt: Klären Sie noch vor dem ersten Frost, wer bei Ihnen räumt, wer das kontrolliert und wie es dokumentiert wird.

Wir betreuen Flächen in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. Rufen Sie uns an unter 02237 6282830 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.

Über den Autor: Lars Kaufhold ist Gebäudereinigermeister und Inhaber von Lars Kaufhold Gebäudereinigung in Kerpen. Er führt die Familientradition seines Großvaters fort, der in den 1980er-Jahren ein Reinigungsunternehmen leitete. Seit April 2023 betreut sein Meisterbetrieb Wohnanlagen, Hausverwaltungen und Gewerbekunden in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. Impressum

Stand und Quellen: Geprüft am 28. Oktober 2026. Grundlage sind unter anderem die Pressemitteilungen des Bundesgerichtshofs, die Gesetzestexte auf gesetze-im-internet.de und die Winterdienstseiten der Stadt Köln und der AWB Köln.

Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er enthält allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt im Einzelfall.